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La legge italiana ha recentemente completato e regolamentato l’attività degli agenti immobiliari, ovvero con la legge n.39 del 1989 e successive modifiche apportate con la legge n. 57 del 2001 lo Stato Italiano ha posto degli obblighi a chi volesse esercitare l’attività di mediatore tra i quali i più importanti sono:

1. Il responsabile dell’agenzia deve essere iscritto al ruolo provinciale dei mediatori, tenuto presso le Camere di commercio, e anche l’azienda per cui opera deve essere iscritta alla Camera di commercio per questa specifica attività. Un mediatore serio dovrebbe avere nel biglietto da visita e/o nella propria carta intestata indicato il numero di ruolo ovvero di iscrizione. Se non è riportato ne sui biglietti da visita ne sui suoi contratti, chiedetelo espressamente!

2. Non può esercitare altre attività imprenditoriali e professionali se non quelle di mediazione.

3. Il mediatore è tale quando opera super partes, curando gli interessi delle persone che ha messo in contatto; ha diritto a ricevere una provvigione da entrambe le parti se l’affare si conclude, o dalla parte inadempiente se l’affare non si conclude per sua colpa. Ha diritto alla provvigione da entrambe le parti che ha messo in contatto, se queste concludono l’affare entro un anno dalla scadenza dell’incarico di mediazione. Ha diritto infine alla provvigione dal cliente da cui ha ricevuto l’incarico in esclusiva, se nel periodo di validità del contratto il cliente conclude l’affare per conto suo o con l’ausilio di un altro mediatore.

4. Non si può esercitare la mediazione senza averne il titolo, se vi trovaste di fronte a chi la esercita senza essere regolarmente iscritto all’albo, sappiate che non ha nessun il diritto di ricevere il compenso dai suoi clienti.

5. Nel caso che a riscuotere l’onorario sia stata una persona non scritta al ruolo professionale, essa può essere denunciata. Sarà tenuta a restituire alle parti contraenti le provvigioni percepite e a versare una multa variabile tra 516-2.064 euro.

6. Il mediatore, nel caso utilizzi modelli prestampati per i contratti, deve infine depositarli presso la locale Camera di Commercio.

Inoltre la legge italiana non grava di molti obblighi il mediatore. Questi, deve avvertire il potenziale acquirente dei vizi della cosa che sta trattando, ma non è obbligato a informarsi presso il venditore dell’esistenza di detti vizi né a indagare per proprio conto, questo perché la legge 39/89 che regolamenta la mediazione è carente sotto alcuni punti di vista. Alle carenze legislative sopperiscono almeno in parte i codici etici delle loro associazioni di categoria. Sulla base dell’esperienza e di quanto dicono questi codici deontologici, vediamo nel dettaglio come si comporta un buon mediatore professionale nei confronti di chi deve acquistare:

1. Si qualifica in qualsiasi momento della trattativa e della promozione come agente immobiliare.
2. Non fa uso personale o aziendale delle somme depositate a titolo di acconto o di caparra da parte del acquirente
3. Il mediatore deve fungere da "notaio" tra le parti fino alla redazione del compromesso, deve farsi dare assegni non trasferibili intestati al venditore e consegnarli solo quando quest’ ultimo è legittimato a riceverli e cioè quando accetta la proposta di acquisto e nei tempi stabiliti dal successivo Compromesso
4. Informa l’acquirente di tutti i pregi e i difetti dell’immobile che sta trattando, esibisce la documentazione relativa all’immobile e tramite essa prova che tutto è regolare e che non ci sono parti di esso abusive
5. Se fa uso di modelli prestampati di contratti oltre ad indicare la sua iscrizione ed il numero di ruolo (come abbiamo già detto) dovrebbe garantire per nome del o dei venditori che: “l’immobile è libero da oneri, vincoli, vizi ed evizione, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, ed in regola con la normativa edilizia, urbanistica e catastale.” (Se firmate un qualsiasi modello prestampato verificate che ci sia quanto poc’anzi scritto o in alternativa pretendete che venga aggiunto).
6. Assiste il cliente fino all’atto notarile.
.7. Vi sottopone un preventivo chiaro ed esaustivo delle spese da sopportare per l’acquisto dell’immobile e soprattutto del compenso provvigionale dovuto ( Alcune agenzie purtroppo hanno l’abitudine di chiedere forfetariamente una percentuale sul prezzo dell’immobile che comprende l’intero costo per l’acquisto più le competenze a loro dovute. E’ facilmente intuibile che la poca trasparenza può essere focolaio di guadagni illeciti). Pretendete un preventivo dove chiaramente potete sapere quanto vi costerà di tasse, quanto di Notaio e quanto l’agenzia.

Attenzione! Questo non vuol dire che se una agenzia o un mediatore non si attiene completamente a quanto scritto sopra è una pessima agenzia e che è incapace e inaffidabile! In linea generale è preferibile affidarsi ad agenzie che rispecchiano tali requisiti o in alternativa la cosa migliore da fare prima di firmare qualsiasi cosa, se avete dubbi, è di rivolgervi ad un Notaio (basta cercare su un elenco telefonico o chiedere in giro dov’è il notaio più vicino; normalmente c’è ne almeno uno in ogni paese) ed incaricarlo di mettersi in contatto con l’agenzia per verificare se tutta la documentazione è in regola.
Non vogliamo con questi nostri consigli scoraggiarvi all’acquisto o rendervi diffidenti su tutti gli agenti immobiliari, la maggior parte di noi cerca di fare del proprio meglio ogni giorno ed ha come obbiettivo principale la soddisfazione dei propri clienti. Semplicemente non fidatevi ciecamente e non acquistate mai senza essere sicuri di aver capito tutto. Quindi Attenzione e……… Buon Acquisto!!!

Le fasi per l’acquisto di un immobile

Vista, piaciuta, comprata. In Italia non è così semplice. Se si acquista tramite agenzia le fasi da affrontare prima di diventare proprietari sono tre:

1. Proposta d’acquisto
2. Compromesso
3. Atto notarile

1. Proposta d’acquisto
Quando si tratta l’acquisto con un’agenzia, dopo aver definito con il mediatore quale prezzo si è disposti a pagare e a quali condizioni, arriva un momento molto delicato: la fase della cosiddetta “proposta d’acquisto”. Lo scopo delle agenzie nel farvi firmare la suddetta proposta consiste nell’essere sicuri che se farete un’offerta per l’acquisto di un immobile, e successivamente il proprietario dovesse accettare la vostra offerta, non vi rimangierete la parola. Fare un offerta verbalmente è rischioso e controproducente per entrambe le parti in quanto prima del trasferimento della proprietà potrebbero sorgere equivoci o malintesi o peggio l’acquirente o il venditore non rispettare gli accordi presi. Quasi tutte le agenzie utilizzano una proposta pre-stampata nella quale ci si dichiara, per il tramite del mediatore, disponibili all’acquisto a determinate condizioni, (prezzo offerto, modalità di pagamento etc) affinché il mediatore la sottoponga al venditore che valutandola, avrà il diritto di accettarla integralmente o di rifiutarla entro un termine prestabilito.
E’ quindi importante essere a conoscenza di tutti i pregi e i difetti dell’immobile che si vuole comperare ma soprattutto che non ci siano delle carenze in merito alla normativa urbanistica edilizia e catastale. Perciò nella proposta d’acquisto è fondamentale che ci sia una frase simile alla seguente:
“il venditore dichiara che l’immobile è in regola con la normativa ediliza ed urbanistica vigente”
“il venditore dichiara che l’immobile e libero da, ipoteche, pignorament e/o altri pregiudizi”
In alcuni casi può capitare che non tutta la documentazione si in regola ma la proposta d’acquisto può essere comunque sottoscritta se l’agenzia vi garantisce che il proprietario si impegna a risolvere il o i problemi entro l’atto ovvero dichiari in proposta d’acquisto e successivamente al compromesso una frase simile alla seguente:
“il venditore dichiara che l’immobile identificato nella seguente proposta verrà trasferito all’atto notarile con ogni pertinenza,servitù attiva e passiva , libero da oneri, vincoli, vizi, evizioni, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie ed in regola con la normativa edilizia urbanistica e catastale.”
Firmando la proposta sarete tenuti al versamento di una somma di danaro, riconosciuta dall’agenzia come caparra confirmatoria. Se tale proposta venisse accettata dal venditore,allora lagenzia consegnerà l’assegno al venditore e da quel momento vi sarete assunti un impegno pari all’importo dell’assegno stesso; invece vi verrà restituito se il proprietario non dovesse accettare la vostra offerta. Tutte le proposte d’acquisto devono prevedere un termine di validità ovvero l’agenzia entro tale termine sarà obbligata a comunicarvi l’esito della vostra offerta. Normalmente e ragionevolmente le proposte delle agenzie hanno una validità di 15 giorni, scaduti i quali se l’agenzia non vi comunicasse nulla avreste il diritto di ritirare l’assegno versato e quindi annullare l’offerta fatta.
La somma che sarete tenuti a versare come caparra confirmatoria varia da agenzia ad agenzia ed è anche proporzionale all’immobile che volete acquistare. Mediamente varia da 500 € a 5.000 € ma se decideste di acquistare un immobile del valore di 1.000.000 €, allora 5.000 € potrebbero non soddisfare il proprietario perché risulterebbero troppo pochi rispetto all’impegno che le parti stanno assumendo. Si consiglia comunque di non versare più del 5% del prezzo offerto. Non c'è alcuna ragione di farlo, perché l'impegno viene già preso proprio con la proposta irrevocabile. E' al momento del compromesso che si dovrebbe cominciare con gli acconti con la “a” maiuscola.
Sempre in questa fase, quando si tratta tramite agenzia, questa richiede la sottoscrizione di un riconoscimento di provvigione per l’attività di mediazione svolta. Va da sé che l’agenzia andrà pagata solo se il venditore accetta la proposta; questo deve emergere con chiarezza e senza possibili confusioni dal documento che ci viene sottoposto alla firma; inoltre alcune agenzie permettono che il pagamento delle loro commissioni avvenga al compromesso avvenuto o all’atto notarile. Sappiate comunque che la legge da il diritto di esigerle dal momento in cui ”l’affare si conclude per effetto del suo intervento”(codice civile articoli 1755,1756,1757,1758) e quindi senza annoiarvi con trattati di giurisprudenza anche alla proposta d’acquisto accettata dal venditore.

Per ogni dubbio tecnico-legale e/o per quanto scritto sopra non esitate a scriverci al seguente indirizzo e-mail Indirizzo e-mail protetto dal bots spam , deve abilitare Javascript per vederlo '; document.write( '' ); document.write( addy_text95856 ); document.write( '<\/a>' ); //-->\n Indirizzo e-mail protetto dal bots spam , deve abilitare Javascript per vederlo , saremo lieti di fugare ogni vostro dubbio.

2. Compromesso

Il suo nome corretto sarebbe “preliminare di compravendita” ma tutti lo chiamano compromesso. Nel contratto vengono decisi tutti i dettagli, che poi vengono formalizzati nel rogito. Il compromesso è quindi la fase più importante delle trattative. In teoria non ci sarebbe nessun obbligo di stilare questo contratto e si potrebbe andare immediatamente al rogito ma, a meno che non si tratti di una compravendita fra persone di assoluta fiducia o di una finta vendita tra familiari è assolutamente consigliabile effettuare questo passaggio intermedio.
Per iniziare a redigere il compromesso bisogna avere assolutamente chiari i seguenti punti:
• prezzo dell'immobile;
• modalità di pagamento;
• individuazione precisa dei confini della casa, delle pertinenze;
• data dell'atto di compravendita vero e proprio (il cosiddetto "rogito").
• Il piano di pagamento del prezzo
• l'assenza (o la presenza) di vincoli di vario genere e di ipoteche;
• la conformità alle norme edilizie e la regolarità urbanistica del fabbricato:
• l’eventuale domanda sanatoria edilizia (condono)
• l'esistenza di caparra confirmatoria o caparra penitenziale.

Se si acquista o si vende tramite agenzia normalmente è la stessa che si occupa di definire dutti i detagli sopra citati.
E' molto importante che l'aspetto della caparra sia ben chiarito, perché le cose possono cambiare di parecchio a seconda di come viene chiamato il denaro che l'acquirente consegna al venditore al momento del compromesso. Vediamo cosa corrisponde a ogni denominazione:
Acconto è la somma data dall'acquirente al venditore al compromesso come anticipazione del prezzo, e va restituita se la compravendita non si realizza.; non prevede penali e o rivalse na nessuno degli aventi causa.
Caparra confirmatoria è l’ipotesi più frequente ed è prevista dall’art. 1385 del codice civile. Consiste in una somma che se il contratto ha normale esecuzione viene imputata al prezzo dovuto dall’acquirente. Se chi versa la caparra non adempie al contratto la controparte (il venditore) può recedere dal contratto e trattenere la somma ricevuta. Se inadempiente è colui che ha ricevuto la caparra la controparte (acquirente) ha diritto ad avere indietro il doppio della caparra versata. In alternativa, la parte danneggiata potrà chiedere la risoluzione del contratto e la liquidazione del maggior danno o l’esecuzione del contratto (art. 2932 del codice civile).
Caparra penitenziale è l’alternativa alla caparra confirmatoria ed è regolata dall’art. 1386 del codice civile. Le parti possono stabilire che il contratto si possa sciogliere pagando un prezzo. Questa somma è appunto la caparra penitenziale. La parte adempiente non può richiedere né il maggior danno né l’esecuzione del contratto.
Nel compromesso si possono comunque fare apporre tutte le modifiche e le clausole che si ritengono opportune: non c'è alcun problema perché il compromesso è un atto privato, una semplice promessa di vendita.

3. Atto notarile/Rogito (The Final Contract/notarial deed)

E' il documento finale, l'atto di vendita vero e proprio. E’ fondamentale che rogito si conforme ai patti stipulati nel compromesso.
Quando si giunge al rogito si ha la garanzia di essere tutelato da un professionista super partes il Notaio appunto. Solo il notaio è abilitato al trasferimento dei beni mobili e immobili in Italia nessun altra figura professionale può farlo.
Il passaggio di proprietà può avvenire in due forme: la scrittura privata autenticata e l’atto pubblico. Da un punto di vista formale la differenza non è da poco: con la scrittura privata il notaio prende atto delle dichiarazioni rese dai contraenti e ne attesta l’identità autenticandone le firme; con l’atto pubblico invece il notaio garantisce di aver controllato la veridicità delle affermazioni contenute nel contratto.
Nella realtà qualsiasi notaio scrupoloso prima di redigere l’atto controlla, a prescindere dalla forma con cui redigerà l’atto, che il venditore possa legittimamente alienare l’immobile. A ogni buon conto, è meglio incaricare espressamente il notaio di compiere gli accertamenti.
Il notaio si incarica sempre si pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastal che sono a carico dell’acquirente, deve curare la trascrizione dell'atto alla conservatoria dei registri immobiliari, deve comunque risarcire le somme percepite e i danni quando l'atto risulta nullo per una causa a lui imputabile.
I costi professionali dell’atto variano moltissimo a seconda della difficoltà della transazione, degli accertamenti ipotecari e catastali necessari, del prestigio dello studio cui ci si affida. Alla base c’è comunque la tariffa professionale e su quella è possibile avere un’idea di massima del costo. La scelta del professionista tocca all’acquirente perché a lui tocca anche pagare la parcella.